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房产商“猪坚强”是否等到“”

2020-01-16 05:31:46来源:励志吧0次阅读

怎么样才能既不让房企大面积倒闭导致行业崩盘,又不让前期的宏观调控失效?

撰稿·张静(记者)

当“房地产救市风”从地震灾区成都吹向西部的重庆、西安,经由中部蔓延至东南沿海,进而席卷长三角重镇杭州和上海后,遭遇了众多学者和民间舆论的嘘声。而在10月22日,一直保持沉默、不置可否的中央终于给“抢跑”的地方吃了一颗定心丸:不仅出手了包括降低首付、减息免税在内更为宏大的一揽子救市政策,并允许各地自行制定鼓励住房消费的政策。

这一幕似曾相识:当布什提交了高达7000亿美元的救市方案后,来自哈佛、麻省理工、伯克利等名校的122位经济学家,联名给国会写了一封公开信,认为那些贪婪的华尔街玩家完全是咎由自取,丝毫不值得同情。但保尔森与伯南克这对黄金搭档说服国会只用了三页纸,可以高度概括为一句话:华尔街已经绑架了美国经济。

“至少对决策层而言,救不救市已经不是一个问题。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋认为,由于资本与生俱来的逐利性以及民间游资特有的市场嗅觉,过去几年时间爆发式增长的房地产市场,疯狂地刺激了各路资金尤其是民营企业的资金大规模进入投资回报率高的房地产市场。“福建有位制造业的朋友对我说,一年赚10%的毛利非常辛苦,但是买套房子可以赚50%,他当然选择关了工厂炒房去。”

经济学家郎咸平的“二元经济论”对此有过深入的探讨。曾有人士透露,在浙江、福建一带,超过半数的纺织业上市公司涉足房地产,珠三角几乎所有的大型企业都与房地产“攀亲带故”。在那些不约而同地将目光转向房地产的“外行”中,有些名字耳熟能详:联想、华为、长虹、海尔、雅戈尔……

“去年房地产泡沫还没破裂之前,东南沿海某省有超过 0%的民营企业濒临倒闭,地方急得火烧眉毛。但主管领导发现一个非常奇怪的现象,这些企业的老板都发财了。他们不是炒股,就是炒房,或者投资了房地产开发。”一位业内人士透露。

“房地产行业直接、间接关联的行业高达70多个,说它真实地‘绑架’了中国经济并不为过。而房地产业一旦崩盘,对中国经济将会是摧毁性打击,被套牢的民营资本和其他行业资本也必将受到牵连。”杨少锋认为。

饮鸩止渴?

其实从去年下半年开始,中国已竭尽全力试图拆除这枚“隐形炸弹”,突如其来的美国金融危机打乱了原有的部署,捎带“搭救”了中国楼市。一位业内人士认为:“中国经济本来可以用 年的时间实现软着陆,如果没有经济形势的突然恶化,房地产的宏观调控政策会持续很久。”

统计数据显示,前三季度中国经济增幅近十年来首次降到了个位数。

清华大学中国与世界经济研究中心日前发布的“2008年四季度中国宏观经济预测与分析”预计,今年GDP增速为10. 1%,明年降为9.70%。该中心研究员袁钢明教授解读说:“中国今年的经济形势以7月为分水岭,已经出现通货紧缩、经济快速下滑的危险。如果政策不积极应对,中国的问题甚至会比美国更严重。”但中银国际首席经济学家曹远征认为清华的数据仍太过乐观:“我们估计明年GDP增速可能会下滑到8%,甚至不排除更低。”

据国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌透露,中国出口经济的各项指标都已下滑,出口订单更是出现了自人民币汇率形成机制改革以来的最低增长水平,为10年以来最大跌幅。

该中心宏观经济研究部研究员张立群相信,如果中国能够扩大内需,用国内消费投资增长来弥补外部需求,就可以保证经济稳定增长。但一位经济学家尖锐地向记者指出:“关键在于我们能否找到激活内需的按钮,让惊人的能量喷涌而出。‘扩大内需、实现经济结构转型’的口号已经喊了很多年,但是老百姓不敢消费。”

尽管农村新一轮改革已见端倪,但许多人都认为远水解不了近渴。就现实而言,中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求估计还得靠传统工具“混”过这次危机:“一是大规模的固定资产投资,二是重新唤醒房地产消费。这已经是别无选择。”换而言之,即便是饮鸩止渴,眼下这杯多年急功近利酿成的苦酒似乎也是不得不喝。

而早在中央统一部署之前,地方按捺不住率先成为“救市”急先锋,“伤心人另有怀抱”。

基层有谚:“中央财政金碧辉煌,省级财政亮亮堂堂,市级财政喜气洋洋,县级财政哭爹喊娘。”由于中央与地方的财税分配制度存在不合理之处,地方对“土地财政”的路径依赖更有了充足的理由。

据国务院发展研究中心发布的研究报告显示:土地出让金、土地直接税收,以及城市扩张带来的间接税收,在不少城市都占到地方预算的40%以上。北京“明天地产”总经理陈云峰说:“房价下跌之后,很多土地开发商不要了。”而今年夏秋之间,成都、重庆、武汉、长沙、广州、上海、杭州等城市也爆出了“地王”退地的传言,某些地方在出台楼市新政措施前已经失去了严格追缴土地出让金的动力。

降价才是王道

尽管京城一位地产商认同“绑架说”,但在斟酌了几秒钟后,他还是审慎地建议记者采用另一种更易与取得共识的表述:“房地产已经成为中国经济的支柱产业。”正如他认为,媒体应该从更积极地角度去宣传“救楼市就是救经济”。

然而网上流传这么一句话:“凡是房产商拥护的,我们就坚决反对!”此前曾有一些开发商自比在地震中等待了数十天的“猪坚强”,就是从三百斤饿到一百斤也要死扛着等待“”的到来。舆论担心:现在是不是真的让他们等到了“”?中国房价会不会还要暴涨?或者正如中国社科院金融研究所研究员易宪容所言,可能指望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫?

资金链是房地产开发企业的命脉,也是降价与否的终极因素。目前很多房价并没有降到位,如果此时直接放松对房企的开发贷款,房价很快就会反弹。怎么样才能既不让房企大面积倒闭导致行业崩盘,又不让前期的宏观调控失效?杨少锋认为:“只能救房地产市场,不要救房企;只能救成交量,不要救房价。在保持对开发商的资金压力的同时降低购房者的负担,鼓励需求,让开发商只能通过降价销售回款解困。至于那些还期待暴利不愿降价的开发商,就让它死去吧。多几个倒闭的房企,无关中国经济大局。”

据他判断,这次派来的肯定不是“”,而是医生,关键看药方如何开。截止到记者发稿,已有19个城市陆续出台了楼市新政措施,差异纷呈。“降低预售门槛、提高公积金贷款额度,这是救需求、救市场;延缓追缴开发商的土地出让金,这是松绑资金,直接救开发商。如果是在缓解开发商资金紧张的同时以牺牲老百姓利益为代价的,如用财政直接补贴购房人,可视作救房价。”对于财政部救市新政,SOHO中国有限公司董事长潘石屹感觉不怎么“解渴”:“这点温乎劲是否足以把市场上的冰给化开,可能还要一段时间。”

我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景辉给记者算了笔账。以一套80平方米总价100万(首付20万、贷款80万,贷款期限20年)的二手房计算,月还款额每月减少500元左右,20年共节省12 010.02元。但税收一项即可占到近10万。而在所有税种中,比例最大、征缴涉及面较广的就是5.5%营业税和1%的个人所得税,但此次调整没有涉及这两个税种,只是对万分之五的印花税减免,1.5%的契税下调至1%,总计节省5500元税费。“真正能为省去仅占0.55%的税费就去买100万房子的人应该还是不会太多。短期内,市场不会马上走出观望情绪。老百姓真正关心的不是在于税费的减免而是房价。”

9月初一篇《万科松山湖会议纪要》轰动一时。虽然它随即被万科宣布“纯属伪造”,但众多房产商还是在第一时间抢着“学习了”。“要敢于降价、勇于降价,以最快的速度出货,再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格再快速出售……不给其他企业反应和组织应对的机会……让消费力和资金总是向我们倾斜流入……”让业界看得字字见血、句句惊心。

陈云峰认为:“业外无人能对大势解读得如此专业、透彻,一定是非常高层的管理者才能制定这一战略。”

有地产商告诉记者:“直到昨天,我们业内包括一些官员还在骂万科,认为是万科引来了这场灾祸,这是多么愚蠢的推断。”那些还没有认清形势的开发商,扛着不降价卖不动,还寄希望于再给资金,结局或许会很悲惨。”

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