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房产调控政策套住房价野马房企销售预期恶化

2020-02-14 10:41:43来源:励志吧0次阅读

房产调控政策套住房价野马 房企销售预期恶化

楼市轰轰烈烈的上半年过去了。这半年,在密集调控之下,曾疯狂的房价终于止涨,并有所下跌;各大房企同比仍取得不俗销售业绩,但离销售目标相去较远,且趋势恶化,不得不考虑打折;开发商拿地由狂热转为理性,地王已退潮,留下平静的拍卖大厅。

政策调控难转向

面对快速上涨的各地房价,2010年伊始,房地产行业便掀起一波严厉的政策调控风暴。

1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款,首付不得低于40%,并加大对房地产贷款的窗口指导。此后,国土资源部也对房地产用地供应和监管提出要求,国资委亦要求78家非房地产主业央企退出地产业。

而自4月份起的新一轮调控,更是显示了遏制房价快速上涨的决心,调控力度也史无前例。

国务院4月15日颁令,二套房首付款不低于50%,利率不低于基准利率的1.1倍;首套房且建筑面积逾90平米的,首付不低于30%;贷款购买第三套及以上住房的,大幅提高首付款和利率水平。

紧接着的4月17日,新国十条发布,实行更为严格的差别化住房信贷政策,对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

此后,各地纷纷推出调控实施细则,其中最为严厉的北京细则,要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民,暂停发放购买住房贷款;暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

各部委随即也纷纷打出针对房地产市场的政策调控组合拳:银监会4月23日明确提出对于开发贷款和土地储备贷款三不贷、三挂钩原则;国税总局5月17日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》;国税总局6月3日划定土地增值税预征最低限;住建部6月7日划定二套房认贷又认房的标准。

对于下半年政策走势,众多观点认为,地产行业的调控已经进入常态化,调控短期转向的可能性不大,下半年房地产商与的博弈还将持续,政策面松紧趋势将主要取决于房价下跌速度、时间和幅度。

而对于目前呼声较高却尚未出台的房产税,业内指出,未来地方的财政收入模式将发生改变,因此房产税的征收将是必然趋势,但出台时机仍会视房地产市场的未来走势而定。

房企销售预期恶化

时值岁中,各大房地产企业陆续交出上半年销售成绩单,与去年同期比较,各房企仍然取得不俗成绩。

龙头老大万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,分别比去年同期下降8%和增长19.5%,公司亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售金额超过300亿元的企业。

另一家企业碧桂园上半年认购金额约142亿元,其中已签约合同销售金额约132亿元,合同销售面积约242万平方米,同比分别增长50%及26%。

相比之下,富力地产要逊色一些,其上半年协议销售收入累计约125.16亿元,同比下降2%;销售面积约105.23万平方米,同比下降22%。

根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》,今年上半年,房地产销售20强企业合计实现销售额2626亿元,同比增长25.8%;销售面积合计2779万平方米,同比增长5.1%。其中,上半年销售金额超百亿元大关的有11家,万科和恒大分列销售金额和销售面积首位。

业内称,4月份房地产调控新政出台后,一线城市成交量受到严重影响,而前期价格上涨较平缓的二三线城市成交情况则相对平稳,二三线城市的销售业绩也成为企业成长性的决定因素,部分企业亦采取降价销售策略,取得了相对理想的销售成绩。

不过,同比的漂亮销售数据仍然掩盖不了房企的失落。根据统计,各大房企中,仅有恒大完成全年销售目标的52%,其余大多企业均未能完成今年销售目标的五成。

更令房企不安的是形势没有好转,甚至还在恶化。业内人士称,持续的调控政策导致商品房成交量下降明显,去库存周期拉长,开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现,房企可能会视市场情况降低销售目标或者加大推盘力度,甚至采用降价方式以扩大销售额。

下半年成交量可能会伴随着价格的下降而有所回升,但房企全年销售目标的完成仍面临较大困难。此前有分析称,在严峻的行业背景下,2010年上市房企平均可以完成75%的年度销售目标。银河证券潘玮也预计,今年全国商品住宅交易金额同比下降14.5%,全国平均交易量同比下降11%左右,全国平均成交价同比下降5.1%。

虽然上市房企中,有一些已经通过预售提前锁定今年业绩,但也只是将影响推迟到了明年。

土地市场恢复平静

与商品房市场交易量冰封相比,土地市场在新政推出后并没有陷入停滞。不过与调控前不同的是,开发商的态度开始趋于谨慎,曾经的非理性拿地、地王频出的现象正逐步淡出市场。随着土地价格节节回落,有一些开发商重新现身土地拍卖现场,不过市场总体显得较为平静。

中国指数研究院数据显示,2010年上半年,按照拿地总价排行的前20名房企,花费在土地市场的金额高达1886.22亿元,拿地面积达到4802.93万平方米。万科、保利、绿地、中国铁建地产、中海地产5家房企上半年的拿地支出均超过100亿元。其中,万科上半年新增土地储备的总规划面积达到1040.28万平方米,拿地总价高达251.44亿元。保利地产上半年新增土地储备总规划面积616万平方米,拿地总价达到197.18亿元。

与2009年上半年的低谷相比,今年月房企在土地市场上斩获颇丰。上半年万科新增土地面积同比增长了156.73%,拿地投入金额同比增长了236.55%。保利地产和绿地集团上半年新增土地面积分别同比增长142.62%和306.65%,土地投入分别增长306.56%和362.59%。

实际上,今年年初时的土地市场仍然保持着去年的火爆。3月中旬,北京连续诞生了望京、蓟门桥等多个地王。随后,北京市国土局宣布暂停热点地区的高价土地交易,以控制非理性土地竞价。接下来,国土部责令调整土地供应计划前暂停住宅用地出让,土地市场从而迎来了一段空白期。

随着各地逐渐恢复住宅供地,土地市场在快速降温后又开始缓慢复苏。不少地产商则趁着房地产市场和土地市场调整之际,在二三线城市扩充地盘,为日后发展储备资源。

尤其是在6月底,央企背景的开发商又开始活跃在拿地现场。在6月29日举行的新政后广州首宗住宅用地出让现场,中国铁建地产以12.95亿元的总价将荔湾区高尔夫球场两块居住用地双双收入囊中。次日的天津土地拍卖会上,中铁建再次以40.32亿元的总价拿下天津河北区金钟河大街北侧1号、3号、5号地块。首开股份也于6月30日在贵阳获得土地项目,地价款达到15.74亿元。

与此形成鲜明对比的是,北京、上海等地的商业地块遭遇低价成交和频频流拍。5月23日,上海嘉定区连拍四宗商用地块,其中两幅底价成交。5月24日,北京四幅商业地块更是集体流拍。一面是有房企抄底,一面是土地流拍,如今的土地市场上,逢地必争的现象已经不在。

分析人士指出,随着国家对房地产各项调控落实以及交易方式的改变,对于不重要的地块,开发商已经不愿轻易出手。在地价下调的背景下,开发商更多的把眼光放在二三线的布局和长远规划上。

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