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专家上书国土部建议公开房地产开发项目地价

2019-08-16 19:09:11来源:励志吧0次阅读

  国土资源部不久前公布的“全国105个城市620个房地产项目地价占比房价平均为2 .2%”这一数字引发不小争议,但在一些业内专家看来,“能公布出来就是一种进步,这或将成为地价信息透明制度的一个推进。”

  近日获悉,中国土地勘测规划院日前已向国土资源部土地利用司递交了一项建议,要求对今后每个房地产开发项目的地价信息都逐一公布,“而且是在开发商卖房的时候进行公布,以解决市场上信息不对称的问题。”

  据了解,这项建议目前还没有得到土地利用司的相关批复,进入政策讨论环节尚需时日。接受本报采访的国土资源部专家分析,“部里采纳该项建议的最大障碍,除了来自意识的转变外,更多的是目前的管理能力跟不上,工作内容增加了,做不过来。”

  “地下地价”

  鲜为人知的是,一套“地下运行”的全国城市地价指数监测系统趴在国土资源部“后院”已有10年之久。10年间,这套系统目标监测范围从最初的10余个城市扩展至105个城市,且繁衍出众多监测范围更广的省域和市级地价指数子系统(仅江苏一省和北京一市,各自的地价监测点就超过100个)。但更多时候,这套系统仅为国土资源部的决策提供“内参”,并未释放更多社会价值。

  中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉,就技术层面而言,逐个项目公布地价并非难事,全国城市地价指数监测系统完全可以监测到具体项目。这套系统由中国土地勘测规划院总牵头,在每个监测城市设有技术合作单位,其通常是由过去国土和建设系统脱钩出来的中介评估机构组成,他们拥有庞大的评估师队伍,对地价情况格外敏感。国土资源部委托他们定期上报各监测地区地价情况,并汇总至中国土地勘测规划院加权分析。

  “与中介机构合作的目的是尽量避开政府,保持数据的中立。”据邹晓云介绍,国土资源部对下设的这些技术合作单位实行松散控制,比如将地价监测工作作为考核评估师资质的指标,或据此给予继续教育和出国培训的机会,或允许评估师优先使用这些数据为他人做商业策划等等。而国土资源部对上报数据的客观性要求也格外严格,如有不实,即要“返工”。

  地价指数监测系统通常是在一个城市设定若干个有代表性的固定监测点,基础地价信息可据公开资料获得,变动地价信息则是模拟交易、重复评估,即根据房价和租金反推地价。

  邹晓云告诉,在国外,对公共资源的信息公开早有先例。比如荷兰,王室的财产和婚姻状况在上都是公开的,人们认为这并非隐私,“尤其是当这些信息和公共资源发生冲突时,就不能算隐私”。

  “而在中国,房地产也可以定义为有限的公共资源,因而地价信息不应该被视为保密数据。”邹晓云说,“土地是公开出让的,是公共资源。因而对公共资源的经营和管理也必须公开,而不能被商业秘密化。”

  “民用”存疑

  对于这样一个庞大的官方信息系统,一旦转为“民用”,会对房地产市场产生什么影响?

  邹晓云认为,地价信息的公布是房地产市场最需要、最基础性的东西。“一个市场如果不公开透明的话,它就永远是被少数人操纵的市场,就不可能是一个健康的市场”。

  但不容忽视的问题是,若地价信息公布不当极有可能激化社会矛盾。不久前国土资源部公布地价占房价成本后引发的数字争议就是先例。争议的焦点恰在于此,国土资源部公布的“仅是土地交易价格,即土地整理储备中心拿到的那部分钱,没包括税费”。如此对“地价”的定义自然难以服众。

  中国城市经济学会副会长、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光认为,逐个公布项目地价信息不能否认其积极意义,但“要公布,数据就要细致”,不能以模糊、谬误甚至造假的信息误导视听,否则容易引发更大矛盾。

  杨重光表示,房地产开发项目地价构成相对复杂,其中既包括土地出让金价格,又包括各种税费,而且同一区位的项目地价成本构成也不尽相同,比如有些项目拆迁费高昂,有些项目没有拆迁费,这都将影响地价占比房价的计算结果。

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